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国内商业街规划设计的弊端

发布时间:2019-11-28 18:24:04 编辑:笔名

国内商业街规划设计的弊端

专业化的顾问机构没有市场 北京发展商常常存在这种情况,盲目进行设计。应该先明确了业态、招商渠道以后再做设计,否则招商会有压力。同样是商业地产,它们的定位是不同的,像体验式的商业,咖啡、休闲、娱乐、电脑这类游戏设施可以兼容,还有一些业态是无法互相兼容的。有的ShoppingMall是家具城,有的是建材城,它们的定位是不一样的。即使同是大型业态,如沃尔玛、家乐福,或者国内的联华超市,也首先得明确商业态的形式。 另一方面是专业顾问机构的重要性。国内发展商对此基本没有认识,所以导致专业化的顾问机构在国内没有市场。中国发展商基本上是自己做招商材料,英文写得一塌糊涂,真正讲英语的人根本看不懂。中国人招商前几页总是自己很在乎的如政府领导的题词,而国外的企业、财团、连锁店看中的却是市场分析、财务分析等,目前市场上恰恰缺乏这些信誉保证。 全世界能够做大型商业地产评估、资源整合、主力店招商,以至介入到最后管理和实施的顾问公司不会超过十几家。由于发展商不认可,因此目前在北京没有市场。发展商都以为自己能够招商,实际上很困难。像家乐福这样的连锁店,进中国的目的是为了挣钱,因此对项目一定认真评估,否则不会轻易投资。他们会把钱花在物业上,但不会自己成立一个开发公司。市场如何、开发商的房子如何、开店的效益如何就需要做专业的评估。国内如果提供不了这方面的评估,就需要像顾问公司这样的中间人。毕竟发展商提供的可行性报告是代表发展商的利益,作为国外的连锁店,需要一个代表它自己利益的机构进行评估。中介机构就是起这个作用。如果能够找到非常好的渠道,招几家主力店进来,把几十万平米的ShoppingMall撑起来就变得很容易。大的主力店机构比较强大,总部设在法国、欧洲、亚太地区,北京、上海也设有总部,各个部门的职责、职权都比较明确。国内的发展商想找他们谈,却不知道该找那一级部门,更需要通过中介机构这样的特殊合作顾问关系。 主力店不应在招商前进行建筑设计 我们曾经做过许多购物中心的设计,完全是按照发展商的思路进行。整个空间都很灵活,将来谁做商铺都可以,但这样的规划没有什么意义,属于非常前期的东西。 对于大型商场,商家比较强调内部空间的可视性,加大可视性可以对公共购物产生引导作用。商场里面有很多店,如果那一间店能够被人一眼看见或者多个角度都能看到,出租或者出售起来就非常方便,否则就很难出租。因此加大可视性以便对公共购物产生引导作用是很重要的。整个空间可以通过天窗和中庭的变化,让顾客产生空间安全感和舒适感,而不是像进了迷宫。中庭做得比较好的有上海恒隆广场,做的最极端的是上海正大广场,由泰国设计师设计,中庭做得极其复杂,十几层高,进去以后有游乐场的感觉。里边天桥横过来,绕过去,感觉很乱。 现在的大型综合商业趋向于多种购物消费形式的大融合。比如我们做的深圳的一个项目,它融合了三家主力店,小的精品店品牌店,购物街,再加上室外露天咖啡茶座的商务餐饮部分。室外广场不仅是商场的需要,也是城市空间的需要。我们经常会看到有些商场在门口临时搭个台子,或是时装表演,或是抽奖促销。跟原来的卖东西的方式不同的是,这些活动都是现代商业演化出来的形式。如今已经变成一种模式,我们设计的王府井富阳广场就提供这样一个表演的舞台。 大型商场的交通组织非常复杂,因此还有两个方面必须考虑:一是怎样从一开始就应该把人流分开,让人往楼上走,比如一进门就有通往二层的扶梯,或者可以直接上三、四层。我们经常会发现所有商场的电梯都很挤,商店入口处人流压力非常大。另外是如何把人流往深处引的问题。只要顾客能够看到、走到的地方就会产生效益。对大规模商业建筑来说这是最重要的。我们的处理方式是通过大中庭,天窗的引导作用,做到店铺的均好性。 如何操作商业地产设计 建筑设计应该有三个层次:第一个层次是宏观的外观造型。从很远的地方可以看得到建筑的天际轮廓线,强调可识别性。第二个层次是通常所说的立面设计,讲究横、竖线条。第三个层次就是细节的精细设计,国内的设计基本达不到这个层次。人们对商业建筑感兴趣的是装修装饰层面上的设计,如建筑材料、楼梯扶手、墙上吊灯等,对跟人发生亲密接触、亲密对话这个层次的设计基本做不到。越大的项目越容易做得宏观上气派,微观上粗糙。 对于一幢建筑,发展商如果分别委托不同的公司来做整体规划、建筑设计、景观设计、店面设计,这就造成在结合点留下了很多空白。现在的整体的发展趋势,就是多方面设计的整合最后达到最佳效果。新近入市的几个楼盘,像珠江国际城、天津万科水晶城等的共同点,就是把景观、规划、建筑、装修整合得非常好,在结合部分出彩,尤其是对底层部分。 在商业地产设计方面,首先要明确开发者、使用者和消费者之间的关系。商业地产跟酒店设计比较相似,酒店设计发展商应该先把酒店管理公司找好,是喜来登集团、假日集团、还是国内的锦江集团,每一个集团都有自己的管理规定,应该按照他们的要求去进行设计。开发商不是自己使用店面,而是要租卖给主力店,必须按照主力店的要求去设计。 如果是做购物中心方面的商业地产,发展商有必要找一些专业的商业顾问公司,目的是明确商业业态的特点和具体的操作方式。每个项目都有自己明确的市场定位,应该以高度专业化的方式操作,由专业顾问公司代理或者策划、招商。如果做普通商业街的商铺,发展商可以自己操作,但在市场判断上可能还会存在风险。有的商业只是住宅区的配套,商业亏盈并不要紧,只要大型住宅项目卖火就可以。社区配套中有没有餐饮决定硬件如何设计,有的几万平米的大商业,里面有一条食街,装修气氛特别好,但没有足够的通风排烟设备,经营受很大影响。 在整个合作过程中,发展商、投资商是最大的投资方,也是最大的风险承担者。整个操作应该以专业的态度去进行,有钱、有权不等于有专业技术,否则最后项目卖不掉要砸在自己手里。有个广告人曾举过一个例子,主人买一条狗看家护院,夜里听到外面有动静,到底是主人出去叫还是狗出去吠?答案很简单,当然是狗出去叫,因为主人不是学这个专业的。地产开发也是这样一个道理,重视专业顾问机构很重要。同时也应该选择专业的建筑设计单位。许多的商业项目设计得不伦不类,经营使用阶段出现很多问题,特别是硬件方面的问题,如楼电梯分布不合理,店铺价值差异太大,厕所不够或找不到。这样的问题都很难补救,给发展商或经营方带来的损失可能远远超过一次性的设计费用。所以应该慎重地选用有商业项目专长的设计师。

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